VERIFICA DI UN IMMOBILE: COME SI FA?
Fino adesso abbiamo visto insieme come ci si dovrebbe muovere per la vendita di un fabbricato, così da arrivare alla stipula sereni e preparati. In entrambi i precedenti articoli abbiamo parlato anche di tutta la documentazione necessaria al fine della vendita di un immobile e tra queste è stata affrontata nel seguente articolo:
la Relazione Tecnica Di Conformità Urbanistica e Catastale o, per gli amici, la RTI.
La verifica di un immobile passa, nella maggior parte delle volte, attraverso vari punti che elenchiamo di seguito:
PASSO 1: ACCESSO ATTI IN CATASTO ED IN COMUNE
Per poter procedere con la verifica dello stato dell’immobile dei titoli presentati è sempre comodo per il tecnico avere una copia dell’atto di acquisto del fabbricato ed eventuali nomi di precedenti proprietari se non presenti all’interno dell’atto. L’accesso atti catastale tendenzialmente è il primo passo in quanto da questa analisi possiamo verificare come “nasce” l’immobile e allo stesso tempo ci aiuta a definire delle tempistiche per interventi o risoluzione di eventuali abusi. Successivamente, con tutti i nomi dei precedenti proprietari e qualche certezza in più sull’epoca del fabbricato, si ricercano le pratiche nell’archivio Comunale che andranno formalmente richieste e poi visionate.
L’accesso atti catastale viene completato in circa 20 giorni mentre le tempistiche relative all’accesso atti Comunale variano dai 20 ai 45 giorni a seconda del Comune in cui si opera.
PASSO 2: RILIEVO STATO ATTUALE
Una volta verificati e ricevuti i documenti comunali, assieme ai documenti catastali e ad eventuali documenti in vostro possesso, potremo procedere con il rilievo dello stato attuale dell’immobile.
PASSO 3: ANALISI EVENTUALI ABUSI
Una volta completati gli step precedenti si procede con l’analisi degli eventuali abusi definendo se e come procedere con la loro sanatoria e verificando la tipologia della stessa e le relative sanzioni.
DOPO QUESTO STEP LA STRADA SI DIVIDE:
– potrebbe essere tutto regolare o riconducibile a “tolleranze costruttive” di cui all’art.19bis Legge Regionale 23/2004 (Emilia-Romagna). In questo caso si potrà procedere direttamente al passo successivo;
– potrebbero risultare presenti degli abusi più o meno gravi e potrebbe risultare necessaria la presentazione di una sanatoria o l’esecuzione di lavori per un ripristino dello stato dei luoghi se possibile. In tal caso affronteremo in un articolo ad hoc la relativa procedura.
PASSO 4: RELAZIONE TECNICA INTEGRATA E ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Ipotizzando che si intenda procedere con la sanatoria e la regolarizzazione dell’immobile (se necessaria) e comunque non appena definito il catasto (sempre se necessario), si potrà procedere alla redazione dell’APE (Attestazione di Prestazione Energetica) e alla relazione tecnica. Completati questi step sarà effettivamente possibile mettere in vendita l’immobile.
CONSIGLI UTILI
– mettere il fabbricato sul mercato solo una volta definito lo stato di fatto (Passo 3) così da poter eseguire eventuali opere di ripristino senza lasciare in sospeso questioni per futuri acquirenti;
– aspettare la verifica della necessità o meno dell’aggiornamento catastale prima di procedere alla redazione dell’APE in quanto, se dovessero cambiare i dati catastali, sarebbe da redigere un nuovo APE contenente i dati catastali corretti;
– se necessaria la presentazione di una sanatoria NON fissare mai una stipula immediatamente dopo la presentazione della stessa perché potrebbero risultare necessarie delle integrazioni documentali. Le tempistiche per completare queste verifiche in modo attento e preciso sono di circa 4-6 mesi dal nostro primo step, ma nel caso in cui dovessimo rilevare qualche difformità si potrebbero superare anche i 6 mesi ma si valuteranno assieme eventuali
